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Agevolazioni "prima casa"

Decadenza dai benefici di cui alla nota II-bis, art 1. della Tariffa, Parte I del DPR n. 131/1986-
Credito d’imposta ex art. 7 della legge n. 448/1998.

La disciplina  dell´agevolazione “prima casa” é  stata interessata  da numerosi interventi da parte dell´Amministrazione finanziaria e da diversi chiarimenti giurisprudenziali. Cerchiamo, di seguito, di riassumere  i principali aspetti della materia.

1. Requisiti

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).

La norma citata definisce “di lusso” le seguenti:
- abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a «ville», «parco privato» ovvero a  costruzioni qualificate dai predetti strumenti come «di lusso»;
- abitazioni realizzate su aree per le quali  gli  strumenti urbanistici, adottati od approvati,  prevedono  una  destinazione  con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in  esse siano consentite costruzioni residenziali;
-  abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei  quali la  cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati;
- abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di  superficie non inferiore a 650 mq;
- case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta;
- singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchina);
- abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta  e  mezzo  il costo della sola costruzione;
- case e singole unità immobiliari che abbiano oltre  4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto, ossia

a) superficie dell'appartamento: superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina;
b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana;
c) ascensori: quando vi sia più di un ascensore per  ogni  scala,  ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati;
d) scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi;
e) montacarichi o ascensore di servizio: quando sono a servizio di meno di 4 piani;
f) scala principale: a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a cm. 170  di media; b)  con  pareti  rivestite  di materiali lavorati in modo pregiato;
g) altezza libera netta del  piano:  superiore  a  m.  3,30  salvo  che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori;
h) porte di ingresso agli appartamenti da scala interna:  a)  in  legno pregiato o massello e lastronato; b)  di legno  intagliato,  scolpito  o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse;
i) infissi interni: come alle lettere a), b), c)  della  caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale;
l) pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell'appartamento:  a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato;
m) pareti: quando per oltre  il 30%  (trenta  per  cento) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati;
n) soffitti: se a  cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole  sagome di  distacco fra pareti e soffitti;
o) piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a  servizio  di un edificio o di un complesso di edifici  comprendenti  meno  di 15 unità immobiliari;
p) campo da tennis: quando sia a  servizio  di  un  edificio  o  di  un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

***

Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:

a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza oppure vi svolge la propria attività; chi non risiede nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, deve trasferire in tale Comune la residenza entro 18 mesi dal giorno dell'atto notarile.
Per la detrazione degli interessi passivi del mutuo contratto per pagare il relativo prezzo di acquisto è necessario trasferire la residenza all’indirizzo in cui è situato l’immobile entro 12 mesi dall’atto di acquisto.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o posto auto);
- C/7 (tettoia o pertinenze).
Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

2. Decadenza dalle agevolazioni

In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto,  l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui  sono  stati  registrati  i  relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della  differenza  medesima.
Non si avrà decadenza dalle agevolazioni "prima casa" se entro 1 anno dal trasferimento, si acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della “prima casa” e decade dalle agevolazioni, dovrà pagare anche un’imposta (sostitutiva) aggiuntiva dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo oltre a sanzioni amministrative.
Si ha invece un credito di imposta pari all'imposta di registro pagata con il primo acquisto se:
- viene trasferito (venduto, donato, ecc..) un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa"; e
- viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni "prima casa" entro 1 anno dal trasferimento.

3. Casi particolari

Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi in comunione legale acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione “prima casa” (in quanto, ad esempio, l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
L’agevolazione "prima casa" è riconosciuta anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Si può fruire dell’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, anche quando si acquistano quote di un immobile di cui si è già proprietari di una parte.

Acquisto di abitazione contigua
L’agevolazione “prima casa”, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla legge, spetta anche:
• quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso;
• quando si acquista un immobile contiguo ad un’altra casa di abitazione già acquistata (ad esempio quando si acquista una stanza contigua).

Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di abitazione non di lusso.

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