Documentazione giuridica - Immobiliare

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» Spese documentate relative agli interventi volti al recupero edilizio: aumento della detrazione
» La data del riscatto determina la misura delle ipocatastali
» Guida acquisto casa
» Agevolazioni "prima casa"
» La detrazione IRPEF del 36% per gli interventi di recupero
» Detrazione del 36% fruibile anche dall’acquirente
» Terreni agricoli e cd. prezzo – valore
» Riacquisto di prima casa a titolo gratuito
» Reverse charge: l’inversione allarga il campo
» Regime IVA cessioni e locazioni di fabbricati – Decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83

Guida acquisto casa

L’acquisto di una casa rappresenta senza dubbio un momento importante nella vita.
Proprio per tale importanza offriamo alcune indicazioni sul relativo trattamento fiscale e sugli adempimenti conseguenti all’acquisto.

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1. Trattamento fiscale dell’acquisto

In primo luogo, quando si acquista una casa, l’acquirente è tenuto al pagamento dell’imposta di registro (o, alternativamente, dell’Iva) e delle imposte ipotecaria e catastale. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal Notaio al momento della registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate di Bolzano.
Sempre ai fini fiscali, nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare: le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo e se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi di chi ha operato la mediazione nonché  le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

La legge prevede poi alcune agevolazioni per l’acquisto della c.d. “prima casa”, che riassumiamo di seguito.

2. Agevolazioni "prima casa"

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”.
Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969).
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Al verificarsi delle condizioni prima elencate, le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o posto auto);
- C/7 (tettoia/pertinenze).
Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

Chi acquista un immobile con le agevolazioni "prima casa", decade dalle agevolazioni stesse se trasferisce, a qualsiasi titolo, l'immobile acquistato prima che siano trascorsi 5 anni dalla data dell'acquisto. Nel caso di decadenza dalle agevolazioni "prima casa", dovrà essere pagata la differenza tra l’imposta piena e quella ridotta a suo tempo pagata, con aggiunta di una soprattassa e gli interessi legali.
Non si avrà decadenza dalle agevolazioni "prima casa" se entro 1 anno dal trasferimento, si procede ad acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Chi ha contratto un mutuo per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della “prima casa” e decade dalle agevolazioni, dovrà pagare anche un’imposta (sostitutiva) aggiuntiva dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo oltre a sanzioni amministrative.

Si ha invece un credito di imposta (cioè una agevolazione che riduce le imposte da versare) pari all'imposta di registro pagata con il primo acquisto se viene trasferito (venduto, donato, ecc..) un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" e viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni "prima casa" entro 1 anno dal trasferimento.

3. Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche

Se l'acquirente ha contratto un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale (cioè quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente), potrà detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo sino a un importo di 4.000 euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno).
Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse, mentre se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote di interessi.
La detrazione è ammessa a condizione che:
- la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto; e
- l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data del mutuo; e
- da idonea documentazione risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva).

Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo: l'imposta sostitutiva, l'imposta per l'iscrizione dell’ipoteca, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili.
Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso.

E’ inoltre detraibile dall’IRPEF un importo pari al 19% delle spese sostenute per l’intermediazione dell’agente immobiliare, nel limite massimo di 1.000 euro (e, quindi, per un importo massimo di 190 euro) e solo nel  caso di acquisto di “prima casa”.

In caso di successiva vendita, si realizza una plusvalenza qualora un immobile venga venduto ad un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto.
La plusvalenza si calcola come segue: dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto si sottraggono le spese inerenti  all’immobile come, ad esempio, tasse e costi per l’acquisto, costi di ristrutturazione ecc..
Vi é un importante caso di esenzione: non è soggetta a tassazione (secondo i criteri ordinari di tassazione del reddito) la plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita, è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo).
E’ pertanto soggetta a tassazione la plusvalenza realizzata con la vendita entro cinque anni dall’acquisto di un immobile che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita, non è stato adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.

E’ possibile richiedere l’applicazione di una imposta sostitutiva sulla plusvalenza: questa imposta è pari al 20% della plusvalenza realizzata solo se il venditore, corrispondendo il relativo importo, ne faccia esplicita richiesta al notaio nell’atto di vendita.

4. Gli adempimenti amministrativi conseguenti all’acquisto

Comunicazione alla Questura
Chi vende la propria abitazione deve darne comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile.
La comunicazione deve essere presentata mediante modulo o spedita tramite raccomandata con ricevuta di ritorno alla Questura o al Commissariato di Pubblica Sicurezza competente.
Per gli immobili posti nelle grandi città è competente il Commissariato della zona dove si trova l’immobile; per tutti gli altri è competente l’Ufficio di Polizia o, in mancanza, il Comando di Polizia locale (vigili urbani).

Ici
Entro il 30 giugno dell'anno successivo all'acquisto va fatta al Comune la dichiarazione Ici (salva regolamentazione diversa dei  singoli Comuni), da parte sia del nuovo proprietario che del venditore, con la nuova situazione immobiliare (estremi catastali dell'immobile e data del rogito). Il dovere di pagare, invece, scatta da subito a carico del nuovo proprietario, a partire dal mese in cui lo è diventato, se il possesso è durato almeno 15 giorni di quel mese. I pagamenti sono il 30 giugno e il 20 dicembre, quindi a quelle scadenze il neo proprietario pagherà per i mesi in cui l'immobile è stato in suo possesso.

Elettricità e gas
Il contatore, alla cessazione del contratto, viene sigillato; quindi è opportuno attivarsi per tempo per fare un "passaggio diretto" fra venditore e proprietario della casa.

Acqua e fognature
Per chi abiterà in condominio non ci sono adempimenti; per chi, invece, è direttamente intestatario di un contratto per una casa singola (villetta e simili) si tratta di chiedere informazioni al Comune che ha facoltà regolamentare in materia. Comunque, di norma, l'erogazione non cessa durante i passaggi di proprietà.

Televisione
Per comunicare la nuova residenza basta seguire le indicazioni reperibili sul sito www.abbonamenti.rai.it.

Telefono fisso
L'attivazione, il cambio o l'aggiunta di un nuovo gestore con prefisso si risolvono, a volte, anche per telefono, ma i tempi affinché la linea Telecom (il numero è il 187) sia collegata possono essere anche di settimane.

In posta
Il servizio "Seguimi" delle Poste permette di farsi recapitare al nuovo indirizzo la corrispondenza inviata al vecchio recapito. Bisogna recarsi a uno sportello con la fotocopia della carta d'identità di ciascun componente della famiglia. I costi sono molto contenuti.

Anagrafe e patente di guida
Il cambio di residenza all'anagrafe e quello sulla patente e sulla carta di circolazione sono stati unificati: basta recarsi al locale ufficio dell'anagrafe entro 20 giorni dal nuovo insediamento. Arriverà a casa il bollino da applicare sulla patente.

Tassa rifiuti
Il nuovo inquilino (o raramente il condominio) deve denunciare il suo "possesso" all'ufficio tributi del Comune (in qualche caso all'azienda municipalizzata) o all'anagrafe. È necessario compilare sia la cessazione della vecchia utenza che l'inizio della nuova, con due moduli. Dato che la tassa rifiuti è pagata con bollette bimestrali o trimestrali, si è spesso costretti a versare per un certo periodo la tassa per due abitazioni diverse, perché il contratto non scade quando vuole l'utente, ma quando lo impone il Comune (cioè, a volte, dopo alcuni mesi dalla cessazione effettiva).
Nella denuncia occorre indicare i metri quadrati calpestabili dell'immobile o (raramente) in proporzione ai rifiuti prodotti. Box e soffitte possono essere inclusi o esclusi dal pagamento, a seconda del Comune. Qualche Comune prevede sconti per chi abita solo e tariffe più alte per i proprietari di seconda casa che non risiedono in quel centro.

Asl
Il cambio di residenza va sempre comunicato, anche se si mantiene lo stesso medico di famiglia.

Enti e casse previdenziali
Anche in questo caso è obbligatorio comunicare il cambio di residenza, spesso è possibile farlo online sul sito dell'Istituto o della Cassa a cui si è iscritti.

In condominio
Il nuovo ingresso nell'appartamento andrebbe comunicato all'amministratore condominiale che non ha l'obbligo di verificare chi sono i condomini, ma si basa sui rogiti di cui ha copia e sulle comunicazioni pervenutegli. Quindi, per evitare complicazioni, occorre fare una comunicazione preferibilmente con una raccomandata con ricevuta di ritorno.

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