Documentazione giuridica - Immobiliare

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Leasing. L'agenzia delle Entrate chiarisce le modalità di applicazione delle imposte: l'abbattimento del prelievo si applica anche se l'acquisto dell'immobile è avvenuto prima del 1° ottobre 2006

La data del riscatto determina la misura delle ipocatastali

(di Angelo Busani – Il Sole 24 Ore del 22.09.2010, pag. 38)

Le imposte ipotecaria e catastale, dovute dall'utilizzatore in sede di riscatto degli immobili oggetto di un contratto di leasing immobiliare, sono regolate dalla legge vigente alla data dell'atto di riscatto, a prescindere da quella vigente al momento dell'acquisto del bene da parte della società di leasing. Con la conseguenza che l'abbattimento alla metà dell'imposta ipocatastale, previsto dall'articolo 35, comma 10-ter, del Dl 223/06 si applica anche se l'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing è avvenuto anteriormente al 1° ottobre 2006, data di entrata in vigore della norma. È quanto affermato dall'agenzia delle Entrate nella nota n. 2010/128760 del 14 settembre 2010, indirizzata ad Assilea, in risposta a un quesito rivolto all'Agenzia da questa associazione.
Con il suo articolo 35, comma 10-bis, il Dl 223/06 aveva introdotto l'imposta ipotecaria del 3% e l'imposta catastale dell'1% per le cessioni di beni strumentali soggette a Iva (sia imponibili che esenti) che, in precedenza, scontavano invece queste imposte in misura fissa; il successivo comma 10-ter, peraltro, ha disposto, per queste cessioni, se relative «al riscatto dei beni da concedere o concessi in locazione finanziaria» che «le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale» fossero «ridotte della metà».
In altri termini, visto che in un'operazione di leasing l'immobile compie necessariamente due passaggi, perché viene prima trasferito dal fornitore alla società di leasing e poi, con il riscatto, dalla società di leasing all'utilizzatore, per evitare la duplicazione dell'aliquota del 4% il legislatore ha disposto che l'imposta ipocatastale vada pagata per metà (2%) nel primo passaggio e per metà (l'altro 2%) in sede di riscatto.
Senonché, secondo alcuni uffici, l'abbattimento al 2% in sede di riscatto poteva essere concesso solo se nel trasferimento dal fornitore alla società di leasing si fosse scontato l'altro 2% e cioè se, in sostanza, l'acquisto della società di leasing fosse avvenuto dopo il 1° ottobre 2006 (prima, trattandosi di atti soggetti a Iva, come detto, le imposte ipotecaria e catastale erano infatti dovute nella misura fissa di euro 168 cadauna).
Secondo questi uffici, qualora dunque nel primo passaggio non fosse stata scontata l'imposta ipocatastale proporzionale, allora in sede di riscatto avrebbe dovuto pagarsi l'imposta piena del 4%, senza cioè beneficiare dell'abbattimento alla metà. Questa situazione di contraddittorietà tra uffici era inoltre particolarmente grave perché il dissidio interpretativo si verificava anche tra uffici assai contigui, come per esempio capitava negli uffici del comune di Milano: a seconda infatti di quale fosse lo sportello, la tassazione cambiava, lasciando il contribuente nel conseguente sconcerto.
Ora l'Agenzia pone fine al dissidio, ripristinando la parità di trattamento di situazioni eguali e aderendo alla tesi interpretativa che si presenta come la più aderente alla lettera e allo spirito della norma in questione. Quanto alla base imponibile cui applicare tali aliquote, la nota delle Entrate ribadisce (come affermato dalla circolare 12/07 e dalla risoluzione 24/08) che è pari al prezzo di riscatto del bene aumentato dei canoni, depurati della componente finanziaria, e che è quindi da escludere la possibilità di considerare quale base imponibile del riscatto il reale valore dell'immobile in comune commercio alla data del riscatto stesso

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