Juristische Dokumentation - Liegenschaften

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» Abschreibung der Irpef zu 36 Prozent für die Wiedergewinnung
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Vergünstigungen „Erstwohnung“

Die Regelung der „Erstwohnung“ wurde durch eine Vielzahl von Eingriffen, durch die Steuerverwaltung als auch durch verschiedene gerichtliche Entscheidungen geregelt. In der Folge versuchen wird die Hauptmerkmale dieser Materie zusammenzufassen.

1. Voraussetzungen

Das erste Merkmal welches vorhanden sein muss, damit man in Genuss der Vergünstigung kommt, ist, dass es sich bei beim Kauf der Wohnung um keine „Luxuswohnung“ handelt.
Um zu überprüfen, ob eine Liegenschaft als Luxusimmobilie zählt, muss man Bezug auf die Kriterien nehmen, welche im Dekret des Ministers für öffentliche Arbeit vom 02. August 1969 (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 218 vom 27. August 1969) enthalten sind.

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Nachdem man festgestellt hat, dass es sich um keine Luxusimmobilie handelt, stehen die Vergünstigungen, abgesehen von der Kategorie, welche im Kataster eingetragen ist, nur dann zu, falls bestimmte Voraussetzungen gegeben sind:

a) Die Liegenschaft muss sich in der Gemeinde befinden, in welcher der Käufer seinen Wohnsitz hat, oder wo er seine Geschäfte und Interessen abwickelt; wer nicht in der Gemeinde ansässig ist, in welcher sich die mit der Vergünstigung gekauften Liegenschaft befindet, muss seinen Wohnsitz in diese Gemeinde innerhalb von 18 Monaten ab dem notariellen Kaufvertrag verlegen.
Für die Abschreibung der passiv Zinsen des Darlehenvertrages zur Bezahlung des relativen Kaufpreises ist es notwendig, den Wohnsitz, auf die Adresse der neu gekauften Liegenschaft, innerhalb von 12 Monaten ab dem Kaufvertrag, zu verlegen.
Für das Personal des Militärs und der Polizei, ist die Voraussetzung des Wohnsitzes in der Gemeinde, in welcher sich die Liegenschaft, welche mit Erleichterungen gekauft wurde, befindet, nicht zwingend.
Für die Italienischen Staatsbürger, welche im Ausland leben (eingeschrieben im AIRE), muss es sich um die Erstwohnung im Staatsgebiet handeln.

b) der Käufer darf im Gemeindegebiet, wo sich die Liegenschaft befindet,  nicht Inhaber, exklusiv oder in Gütergemeinschaft mit dem Ehepartner, von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Gebrauchs- oder Wohnrechten an einer anderen Wohnung sein,

c) der Käufer darf weiters auf dem gesamten Staatsgebiet nicht Inhaber von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Gebrauchs- und Wohnrechten oder des nackten Eigentums, auch nicht anteilsmäßig oder in Gütergemeinschaft, einer anderen Wohnung sein, für die er bereits die Vergünstigungen der „Erstwohnung“ erlangt hat;

Die Steuervergünstigungen für den Kauf der Erwohnung stehen auch für den Kauf von Zubehör zu,  auch wenn mit separatem Vertrag erworben, jedoch nur für ein einziges Zubehör folgender Katasterkategorien:
- C/2 (Keller oder Dachboden)
- C/6 (Garage oder Autoabstellplatz)
- C/7 (Wetterdach oder Zubehör)
Die Immobilieneinheiten, welche in die genannten Kategorien fallen, können sich auch in der Nähe des Hauptwohnsitzes befinden (nicht aber in einer anderen Gemeinde oder einen weiter entfernten Ort), müssen aber für den dauerhaften Dienst der Wohnimmobilie verwendet werden.

2. Verlust der Vergünstigungen

Im Falle von unwahren Erklärungen oder falls die Liegenschaft mit entgeltlicher oder unentgeltlicher Urkunde, vor dem Ablauf der 5 Jahresfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufes, veräußert wird, sind die Register-, Hypothekar- und Katastergebühren in ordentlicher Höhe geschuldet, als auch eine Strafgebühr in Höhe von 30  %  der  bezahlten Gebühren  zuzüglich der Verzugszinsen beträgt.
Wenn es sich um einen Kaufvertrag handelt, welcher der Mehrwertssteuer (IVA) unterliegt, muss die zuständige Agentur für Einnahmen, beim Käufer die Differenz zwischen den ordentlichen und den Gebühren, welche anhand der Vergünstigung bezahlt wurden, berechnen; weiters wird eine Strafgebühr im Ausmaß von 30 Prozent derselben Differenz eingehoben.
Die Vergünstigung für die „Erstwohnung“ verfällt nicht, falls, innerhalb eines Jahres, ab dem Verkauf der mit der Begünstigung erworbenen Wohnung, eine neue Wohnung gekauft wird, und man den eigenen Wohnsitz in diese verlegt.
Wer ein Darlehen für den Kauf, den Bau oder die Wiederherrichtung der „Erstwohnung“ aufgenommen hat und die Vergünstigungen verliert, muss eine zusätzliche Steuer von 1,75 % bezahlen, welche sich auf das genommene Darlehen bezieht, zusätzlich zu den Verwaltungsstrafen.
Man hat hingegen ein Steuerguthaben im Wert der bezahlten Registergebühren mit dem ersten Kauf, falls:
- eine Liegenschaft, welche mit den Steuervergünstigungen der „Erstwohnung gekauft wurde, übertragen wird (verkauft, verschenkt, usw.); und
- eine neue Liegenschaft mit den Vergünstigungen der „Erstwohnung“, innerhalb eines Jahres, gekauft wird.

3. Besondere Fälle

Ehepartner in Gütergemeinschaft
Im Falle, dass zwei Ehepartner in Gütergemeinschaft eine Wohnung kaufen, aber nur einer von ihnen die notwendigen subjektiven Voraussetzungen für die Nutzung der Vergünstigung der „Erstwohnung“ besitzt (da er z.B. für eine vor der Ehe erworbene Liegenschaft oder in Gütertrennung die Vergünstigungen bereits in Anspruch genommen hat), wird die Vergünstigung zu 50 % gewährt, also nur auf die Quote des Ehepartners, welche im Besitz der nötigen Voraussetzungen ist.

Inhaber von Rechten auf das nackte Eigentum einer anderen Wohnung
Die Vergünstigung für die „Erstwohnung“ ist auch für die Käufer oder Ehepartner anerkannt, welche Inhaber des nackten Eigentums an einer andere Wohnung sind, welche sich in derselben Gemeinde befindet wie die Liegenschaft, welche gekauft wird, falls die anderen nötigen Voraussetzungen vorhanden sind.

Kauf von zusätzlichen Anteilen derselben Liegenschaft
Man kann auch die Vergünstigung der „Erstwohnung“ beantragen, falls alle objektiven und subjektiven Voraussetzungen vorhanden sind, wenn man zusätzliche Anteile einer Liegenschaft kauft, von der man bereits zu einem Teil Eigentümer ist.

Kauf einer angrenzenden Wohnung
Die Vergünstigung der „Erstwohnung“, falls alle Voraussetzungen gegeben sind, steht auch zu:
• wenn man zwei angrenzende Wohnungen zusammenlegt und die Wohnung auch nach der Zusammenlegung der Liegenschaften, nicht als Luxusimmobilie gewertet wird.
• wenn man eine angrenzende Liegenschaft kauft, welche bereits an eine schon gekaufte Liegenschaft angrenzt (z.B. wenn man ein angrenzendes Zimmer kauft).

Kauf einer Wohnung welche sich in der Bauphase befindet
Auch für den Kauf einer noch nicht fertig gestellten Wohnung kann um die Vergünstigung angesucht werde, vorausgesetzt die Wohnung wird nicht als „Luxusimmobilie“ eingeordnet.

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