Juristische Dokumentation - Liegenschaften

» Hypothekar- und Katastersteuern bei Abschluss eines Leasing-Rückkaufes
» Wohnungskauf
» Vergünstigungen „Erstwohnung“
» Abschreibung der Irpef zu 36 Prozent für die Wiedergewinnung
» Entschliessung der Agentur der Einnahmen vom 01.12.2008
» Anwendung des Systems Preis - Wert (Prezzo-Valore)
» Neuerlicher Erwerb der Erstwohnung im Schenkungswege
» Reverse charge

Wohnungskauf

Der Kauf einer Wohnung ist ohne Zweifel einer der wichtigsten Momente im Leben.
Wir zeigen Ihnen einige Hinweise über die steuerliche Behandlung und die Erfüllungen welche nach dem Kauf noch durchzuführen sind, auf.

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1. Steuerliche Behandlung des Kaufes:

Bei einem Kauf einer Wohnung fallen die Registergebühren (oder, als alternative,  die MwSt), sowie Hypothekar- und Katastergebühren an; die Bezahlung dieser Gebühren wird vom Notar, welcher dazu verpflichtet ist,  bei der Registrierung bei der zuständigen Agentur für Einnahmen vorgenommen.

Aus steuerlichen Gründen müssen die Vertragsparteien im Vertrag angeben, wie und mit welchen Zahlungsmitteln der Kaufpreis beglichen wurde (Scheck, Überweisung, usw.); weiters muss angegeben werden, ob man sich eines Maklers bedient hat.
Falls ein Makler eingeschaltet wurde, müssen seine Daten (Eintragung im Maklerverzeichnis u.dgl.), die Höhe der von ihm geforderten Honorare und Spesen, sowie die bezüglichen Zahlungsmodalitäten angeführt werden.

Das Gesetz sieht für den Kauf der „Erstwohnung“ Steuervergünstigungen vor, welche im Folgenden beschrieben werden.

2. Steuervergünstigungen „Erstwohnung“

In erster Linie sind diese Vergünstigungen nur für den Ankauf von Wohnungen vorgesehen, die nicht die Eigenschaften einer „Luxuswohnung“ aufweisen.
Wohnungen, die nicht als Luxusimmobilie gelten, müssen den vom Dekret des Ministers für öffentliche Arbeit vom 02. August 1969 (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 218 vom 27. August 1969) vorgesehenen Kriterien entsprechen.
Nachdem man festgestellt hat, dass es sich um keine Luxusimmobilie handelt, stehen die Vergünstigungen, abgesehen von der Kategorie, welche im Kataster eingetragen ist, nur dann zu, falls bestimmte Voraussetzungen vorhanden sind:
a) Die Liegenschaft muss sich in der Gemeinde befinden, in welcher der Käufer seinen Wohnsitz hat, oder wo er seine Geschäfte und Interessen abwickelt; wer nicht in der Gemeinde ansässig ist, in welcher sich die mit der Vergünstigung gekauften Liegenschaft befindet, muss seinen Wohnsitz in diese Gemeinde innerhalb von 18 Monaten ab dem notariellen Kaufvertrag verlegen;
b) der Käufer darf im Gemeindegebiet, wo sich die Liegenschaft befindet,  nicht Inhaber, exklusiv oder in Gütergemeinschaft mit dem Ehepartner, von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Gebrauchs- oder Wohnrechten an einer anderen Wohnung sein;
c) der Käufer darf weiters auf dem gesamten Staatsgebiet nicht Inhaber von Eigentums-, Fruchtgenuss-, Gebrauchs- und Wohnrechten oder des nackten Eigentums, auch nicht anteilsmäßig oder in Gütergemeinschaft, einer anderen Wohnung sein, für die er bereits die Vergünstigungen der „Erstwohnung“ erlangt hat;

Nach Überprüfung dieser Bedingungen, stehen die Vergünstigungen für die „Erstwohnung“ auch für ihr Zubehör zu, auch falls dieses mit einem anderen Vertrag erworben wird, aber nur für jeweils eine der folgenden Kategorien:
- C/2 (Keller oder Dachboden)
- C/6 (Garage oder Autoabstellplatz)
- C/7 (Wetterdach oder Zubehör)
Die Immobilieneinheiten, welche in die genannten Kategorien fallen, können sich auch in der Nähe des Hauptwohnsitzes befinden (nicht aber in einer anderen Gemeinde oder einen weiter entfernten Ort), müssen aber für den dauerhaften Dienst der Wohnimmobilie verwendet werden.

Im Falle von unwahren Erklärungen oder falls die Liegenschaft mit entgeltlicher oder unentgeltlicher Urkunde, vor dem Ablauf der 5 Jahresfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufes, veräußert wird, sind die Register-, Hypothekar- und Katastergebühren in ordentlicher Höhe geschuldet, als auch eine Strafgebühr in Höhe von 30% der bezahlten Gebühren zuzüglich der Verzugszinsen beträgt.
Die Vergünstigung für die „Erstwohnung“ verfällt nicht, falls, innerhalb eines Jahres, ab dem Verkauf der mit der Begünstigung erworbenen Wohnung, eine neue Wohnung gekauft wird, und man den eigenen Wohnsitz in diese verlegt.
Wer ein Darlehen für den Kauf, den Bau oder die Wiederherrichtung der „Erstwohnung“ aufgenommen hat und die Vergünstigungen verliert, muss eine zusätzliche Steuer von 1,75 % bezahlen, welche sich auf das genommene Darlehen bezieht, zusätzlich zu den Verwaltungsstrafen.

Man hat hingegen ein Steuerguthaben im Wert der bezahlten Registergebühren mit dem ersten Kauf, falls:
- eine Liegenschaft, welche mit den Steuervergünstigungen der „Erstwohnung gekauft wurde, übertragen wird (verkauft, verschenkt, usw.); und
- eine neue Liegenschaft mit den Vergünstigungen der „Erstwohnung“, innerhalb eines Jahres, gekauft wird.

3. Einkommenssteuer der natürlichen Personen

Nimmt der Käufer ein Darlehen für den Kauf des Hauptwohnsitzes (also jenen, in welcher der Steuerzahler oder seine Familienmitglieder ihren üblichen Wohnsitz haben) auf, kann er von der Einkommenssteuer (IRPEF) 19% der Passivzinsen und zusätzliche andere Aufwendungen die mit dem Darlehen zusammenhängen bis zu einem Betrag von 4.000 Euro (für ein Ersparnis welches bis zu 760 Euro im Jahr ausmachen kann) abziehen.
Falls mehrere Personen ein Darlehen aufgenommen haben, wird die Abschreibung zwischen ihnen geteilt; wird das Darlehen von beiden Ehepartnern aufgenommen und ein Ehepartner steuerlich zu Lasten des anderen geht, dann steht letzterem die Abschreibung für beide zu.
Die Abschreibung ist zulässig unter der Bedingung, dass:
die Liegenschaft innerhalb eines Jahres, ab dem Kauf, als Hauptwohnsitz benutzt wird; und
der Kauf ein Jahr vor oder nach der Aufnahme des Darlehens erfolgt ist, und
aus entsprechenden Unterlagen hervorgeht, dass das Darlehen für den Erwerb des Hauptwohnsitzes aufgenommen wurde (seit 1 Jänner 2008 ist es notwendig, dass diese Bestimmung aus dem Darlehensakt oder aus einer beigelegten Erklärung hervorgeht, aufgrund der Ersatzsteuer zu einem Steuersatz von 0,25 %).

Zusätzlich zu den passiven Zinsen, wie oben beschrieben, werden auch die Aufwendungen, welche in Zusammenhang mit den Darlehen bezahlt wurden, abgezogen: Die Ersatzsteuer, die Gebühr für die Eintragung der Hypothek, die Bearbeitungsgebühren, die Spesen für das Gutachten und die notariellen Spesen.
Falls das Darlehen die Kosten, welche für den Kauf der Liegenschaft getragen wurden, überschreitet (Kaufpreis, Steuern, Notariatsspesen und zusätzliche Aufwendungen) kann man nur die Zinsen abschreiben, welche für die Ausgaben berechnet wurden.

Auch kann man von der Einkommenssteuer (IRPEF) 19 Prozent der Spesen abziehen, welche man für die Vermittlung an einen Makler bezahlt hat, mit der Obergrenze von 1.000 Euro (und somit bis zu einem maximalen Betrag von 190 Euro) und das nur im Falle des „Erstwohnungskaufes“.

Im Falle eines anschließenden Verkaufs entsteht ein Mehrerlös (plusvalenza), falls die Liegenschaft zu einem höheren Preis verkauft wird, als sie gekauft wurde.
Der Mehrerlös wird wie folgt berechnet: von der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis werden noch die mit der Liegenschaft zusammenhängenden Spesen abgezogen, wie z.B. Steuern und Kosten für den Kauf, Kosten für die Renovierung, usw..

Ein Mehrerlös fällt hingegen nicht an und ist nicht der Besteuerung unterworfen (laut den üblichen Steuerkriterien des Einkommens), wenn dieser durch den Verkauf einer Liegenschaft erzielt wurde, die als Hauptwohnsitz des Eigentümers oder einer seiner Familienangehörigen (Ehepartner, Verwandte innerhalb des 3. Grades und verschwägerte Personen bis zum 2. Grad) diente.
Steuerpflichtig ist auch jener Mehrerlös, bei welchem der Verkauf der Liegenschaft innerhalb von 5 Jahren gemacht wurde, und die Liegenschaft in diesem Zeitraum nicht zum Großteil als Hauptwohnsitz des Eigentümers oder seiner Familienmitglieder genutzt wurde.

Man kann um die Anwendung einer Ersatzsteuer für den Mehrerlös ansuchen: diese Steuer beträgt 20 % des erzielten Mehrwertes und kommt nur dann zur Anwendung, falls der Käufer, nachdem dieser den entsprechenden Betrag bezahlt hat, den Notar ausdrücklich im Kaufvertrag darum ersucht.

4. Die Verwaltungsauflagen nach dem Ankauf

Polizeimeldung
Wer seine eigene Wohnung verkauft, muss innerhalb von 48 Stunden, ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Liegenschaft, eine Meldung an die zuständige Behörde für öffentliche Sicherheit machen.
Diese Meldung muss mittels eines Formulars an die zuständige Polizei oder an das Kommissariat für öffentliche Sicherheit vorgelegt oder mit Einschreibebrief mit Rückantwort geschickt werden.
Für Liegenschaften, welche sich in großen Städten befinden, ist das Kommissariat der Zone zuständig, in welcher sich die Liegenschaft befindet; für alle anderen ist die Polizei, oder, falls diese fehlt, die Stadtpolizei zuständig.

ICI
Innerhalb 30. Juni des Folgejahres des Ankaufs muss bei der Gemeinde vom neuem Eigentümer, als auch vom Verkäufer, eine Erklärung über die Gemeindeimmobiliensteuer (ICI) gemacht werden (außer es besteht eine andere Reglementierung in der Gemeinde), welche die neue Liegenschaftssituation beinhaltet (Katasterangaben der Liegenschaft und Datum des notariellen Vertrages).
Die Bezahlung der Steuer hingegen wirkt für den neuen Eigentümer ab dem Monat, ab dem er Eigentümer geworden ist, falls er mindestens 15 Tage dieses Monats Besitzer der Liegenschaft war.
Die Zahlungen sind am 30. Juni und 20. Dezember fällig. Innerhalb dieses Fälligkeitsdatums muss der neue Eigentümer für die Monate bezahlen, ab welchen er Besitzer der Wohnung war.

Elektrizität und Gas
Der Zähler wird zum Zeitpunkt des Vertragsendes versiegelt; deshalb ist es notwendig sich früh genug darum zu kümmern, dass ein direkter Übergang zwischen dem Verkäufer und dem neuem Eigentümer der Liegenschaft erfolgt.

Fernseher
Um den neuen Wohnort mitzuteilen muss man nur die Beschreibungen auf der Seite der Rai befolgen: www.abbonamenti.rai.it.

Fixtelefon
Die Aktivierung, den Wechsel oder das Hinzufügen eines neuen Anbieters kann man normalerweise auch telefonisch beantragen, aber oft braucht es einige Wochen bis sie an die Telecomlinie (Nummer 187) angeschlossen werden.

Post
Der Dienst „Seguimi“ der Post erlaubt es, dass die Briefe an die neue Adresse zugestellt werden. Mann muss sich an einen Schalter wenden mit einer Kopie der Identitätskarte eines jeden Familienmitgliedes. Die Kosten sind sehr gering.

Meldeamt und Führerschein
Der Wechsel des Wohnortes beim Meldeamt, auf dem Führerschein und der Identitätskarte sind vereinigt worden: man muss sich nur an das zuständige Meldeamt innerhalb von 20 Tagen ab der neuen Niederlassung wenden.

Müllgebühren
Der neue Eigentümer muss seinen „Besitz“ der Gemeinde „Steueramt“ (in manchen Fällen an die kommunalisierten Agenturen) oder an das Meldeamt melden. Da die Müllgebühr jedes Bimester oder Trimester bezahlt wird, ist man meistens verpflichtet für einen gewissen Zeitraum die Müllgebühr doppelt zu bezahlen, da der Vertrag nicht endet, wann es der Verbraucher wünscht, sondern zum Zeitpunkt wann es die Gemeinde vorschreibt (also manchmal auch erst einige Monate nach der effektiven Auflösung).
In der Meldung muss man die Nettofläche der Wohnung in Quadratmetern angeben oder (selten) die produzierte Müllmenge angeben. Dachböden und Boxen können auch für die Bezahlung ein- oder ausgeschlossen werden. Manche Gemeinden sehen für Personen, welche alleine leben, Vergünstigungen vor, oder höhere Tarife für jene, welche Eigentümer einer Zweitwohnung sind und nicht in dieser Gemeinde ansässig sind.

Agentur für Gesundheit (Agenzia sanitaria locale)
Der Wohnortswechsel muss immer mitgeteilt werden, auch wenn man denselben Hausarzt beibehält.

Fürsorgekörperschaften und Fürsorgekassen
Auch in diesem Fall ist die Mitteilung des Wohnortswechsels Pflicht. Man kann dies auch online machen auf der Internetseite des Instituts oder der Kasse bei der man eingeschrieben ist.

Das Kondominium
Der Neueinzug sollte dem Verwalter des Kondominiums mitgeteilt werden, da dieser nicht die Aufgabe hat zu überprüfen wer die neuen Mitbewohner sind, sondern er sich nur auf die notariellen Verträge stützt, von welchen er eine Kopie hat, und auf die Mitteilungen, welche ihm gemacht wurden. Um Komplikationen zu vermeiden sollte man deshalb einen Einschreibebrief mit Rückantwort an den Verwalter schicken.

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